Brief an die Aktionäre

Sehr geehrte Damen und Herren

Das Geschäftsjahr 2025 der Espace Real Estate Holding AG (Espace) war geprägt durch eine konsequente Umsetzung der strategischen Schwerpunkte. In den Zielmärkten war eine hohe Nachfrage nach Wohnraum zu verzeichnen, während der Markt für kommerzielle Flächen weiterhin selektiv geblieben ist. Zugleich zeichnete sich im Jahresverlauf eine Entspannung der Zinslage ab. Vor diesem Hintergrund wurden die strategischen Prioritäten weiter präzisiert, sodass Investitionen und Ressourcen konsequent auf profitable Segmente und verlässliche Wertentwicklung ausgerichtet wurden.

Im Zentrum stand die systematische Erhöhung des Wohnanteils. Konkret wurde mit einer bedeutenden Akquisition im Wohnbereich ein strategisch wichtiger Wachstumsschritt realisiert. Ergänzend dazu wurden die Entwicklungsprojekte auf eigenem Bauland gezielt vorangetrieben und das Portfolio durch den Verkauf eines weitgehend ungenutzten Gewerbeareals weiter optimiert.

Gleichzeitig war 2025 ein besonderes Jahr: Anlässlich des 25-jährigen Jubiläums von Espace wurde an der Generalversammlung die Gründungsgeschichte der Gesellschaft und die Entwicklung der aus der Gründungsfusion hervorgegangenen Areale gewürdigt. Umso erfreulicher ist, dass im Jubiläumsjahr mit der Fertigstellung der letzten Bauetappe im Quartier «Visavie» in Biel eine prägende Arealentwicklung in der Geschichte von Espace erfolgreich abgeschlossen werden konnte.

Finanzergebnis

Espace blickt einmal mehr auf ein sehr erfreuliches Geschäftsjahr zurück.

Der Periodengewinn inklusive Neubewertungen und Verkaufserlösen belief sich auf 29,0 Millionen Franken (Vorjahr: 22,1 Millionen Franken). Der operative Gewinn, bereinigt um Neubewertungen und Verkaufserlöse, stieg auf 20,8 Millionen Franken (Vorjahr: 19,9 Millionen Franken), womit die operative Ertragskraft des Kerngeschäfts auch im Berichtsjahr bestätigt wird.

Die Erlöse aus Vermietung stiegen gegenüber dem Vorjahr auf insgesamt 40,6 Millionen Franken (Vorjahr: 39,1 Millionen Franken) und die Leerstandsquote blieb über alle Nutzungen hinweg mit 2,8 Prozent stabil. Im Wohnsegment konnte der Leerstand im Berichtszeitraum weiter auf 1,3 Prozent reduziert werden (Vorjahr: 1,5 Prozent), während im kommerziellen Bereich ein leichter Anstieg auf 4,5 Prozent zu verzeichnen war (Vorjahr: 3,8 Prozent).

Die Eigenkapitalquote per Jahresende betrug 45,7 Prozent und unterstreicht die solide Bilanzstruktur.

Solide Finanzierungsstruktur

Im Jahr 2025 betrug der Finanzaufwand 6,1 Millionen Franken und lag trotz einem höheren Finanzierungsvolumen nur leicht über dem Vorjahreswert von 5,8 Millionen Franken. Der durchschnittliche kapitalgewichtete Zinssatz reduzierte sich auf 1,27 Prozent (Vorjahr: 1,30 Prozent). Die Zinsbindung der Fremdfinanzierungen betrug zum Bilanzstichtag 4,8 Jahre (31.12.2024: 5,0 Jahre).

Neubewertung des Portfolios

Finanzbericht 2025

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Entwicklung operativer Periodengewinn / Periodengewinn

in Mio. CHF

Strategische Akquisition in der Agglomeration Solothurn

Mit der Akquisition eines baubewilligten Neubauprojekts in Bellach wurde die strategische Stossrichtung der Erhöhung des Wohnanteils konsequent fortgesetzt und die Grundlage für einen wesentlichen Wachstumsschritt gelegt. Im September wurde mit dem Bauvorhaben gestartet und es entstehen 80 Wohnungen, von kompakten Studios bis zu grosszügigen 5.5-Zimmer-Wohnungen, in einer Mikrolage mit sehr guter Erschliessung Richtung Solothurn und unmittelbarer Nähe zum Naherholungsraum an der Aare. Die Fertigstellung ist für Ende 2027 vorgesehen und mit einem zukünftigen jährlichen Mietertrag von rund 1,5 Millionen Franken leistet das Projekt einen substanziellen Beitrag zum weiteren profitablen Wachstum von Espace.

Erfolgreiche Erstvermietungen

Im Quartier «Visavie» in Biel konnte im Herbst 2025 die letzte Bauetappe mit 76 Wohnungen abgeschlossen und vollständig vermietet werden. Damit wurde eine langjährige Arealentwicklung erfolgreich vollendet: Das Quartier umfasst heute insgesamt 190 Wohnungen sowie diverse Gewerbeflächen. Über das gesamte Quartier hinweg wird ein jährlicher Mietertrag von 4,2 Millionen Franken generiert, wobei die letzte Etappe rund 1,2 Millionen Franken dazu beiträgt.

Ein weiterer Meilenstein war die Fertigstellung des Bauprojekts «Hasenmatt» in Grenchen. Nach rund eineinhalb Jahren Bauzeit wurden im Herbst 41 Wohnungen an die Mieterschaft übergeben. Die Überbauung generiert einen jährlichen Mietertrag von rund 0,9 Millionen Franken, wodurch die Ertragsbasis im Wohnsegment weiter gestärkt wurde.

Schliesslich konnten die 32 totalsanierten Wohnungen am Amselweg und Lerchenweg in Zuchwil bei Solothurn an die teils bestehenden wie auch neuen Mieterinnen und Mieter übergeben werden. Mit der Fertigstellung dieser letzten Sanierungsetappe ist die umfassende Quartierentwicklung «Volaare» mit insgesamt 187 Wohnungen nach rund zehn Jahren erfolgreich abgeschlossen.

Zu den abgeschlossenen Projekten

Gut gefüllte Projektpipeline

Die geplanten Wohnbauprojekte konnten im 2025 substanziell weiterentwickelt werden. Besonders erfreulich sind die Fortschritte bei den Projekten «Wissbächli» in Grenchen mit 89 Wohnungen sowie in Lengnau auf dem ehemaligen Puma-Areal. Das Projekt «Wissbächli» wird im innovativen Design-&-Build-Ansatz entwickelt. Diese Vorgehensweise verzahnt Planung und Ausführung frühzeitig und erhöht damit die Termin- und Kostensicherheit bei gleichbleibend hoher Bauqualität. Das Vorprojekt wurde Ende 2025 abgeschlossen und die Baugesuchseingabe ist im ersten Halbjahr 2026 vorgesehen.

Die Entwicklung des ehemaligen Puma-Areals in Lengnau schreitet weiter voran. Zentrales Merkmal des Projekts ist die behutsame Verbindung historischer Bausubstanz mit modernen, vielfältigen Wohnformen. Insgesamt sind auf dem Areal rund 120 Wohnungen vorgesehen. Ende 2025 wurde das Baugesuch für die erste Etappe der Quartierentwicklung eingereicht. Im Rahmen dieser Etappe entstehen vier Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 73 Wohnungen.

Das Projekt in Beringen bei Schaffhausen mit insgesamt 36 Wohnungen befindet sich derzeit im Baubewilligungsverfahren. Die zentrale Lage der Überbauung innerhalb der Gemeinde zeichnet dieses Projekt aus. Der Baustart ist aktuell für das Jahr 2026 geplant. Nach Erhalt der Baubewilligung wird der Fokus auf einer effizienten Realisierung liegen, um zeitnah qualitativ hochwertigen Wohnraum bereitstellen zu können.

In Subingen (SO) ist mit «Generationenwohnen am Sagibach» ein weiteres Projekt mit 27 Wohnungen in Vorbereitung; das Baugesuch wurde bereits eingereicht. Die Baubewilligung sollte im ersten Halbjahr 2026 vorliegen, der Baustart ist für Mitte 2026 vorgesehen.

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Projektpipeline von Espace aktuell besonders breit aufgestellt ist: Mehr als 300 Wohnungen befinden sich entweder bereits im Bau oder in einer fortgeschrittenen Entwicklungsphase.

Durch die konsequente Weiterentwicklung des Portfolios in Richtung neuer Wohnbauprojekte wird nicht nur nachgefragter bezahlbarer Wohnraum geschaffen, sondern auch das nachhaltige Wachstum des Unternehmens gesichert.

Zu den Projekten in Entwicklung

Situationsplan Entwicklungsprojekt Puma-Areal, Lengnau

Kommerziell genutzte Liegenschaften

Ein weiterer Schritt zur klaren Positionierung von Espace war 2025 die Beurkundung des Verkaufs eines Industrie- und Gewerbeareals in Subingen (SO) im Umfang von rund 61’000 m². Der Eigentumsübertrag erfolgte Ende Januar 2026. Mit diesem gezielten Verkauf optimiert Espace das Portfolio und richtet den Fokus noch stärker auf das strategisch definierte Kerngeschäft im Wohnsegment. Der Abbau von nicht mehr strategiekonformen Liegenschaften trägt dazu bei, Ressourcen gezielt für die Entwicklung und Realisierung attraktiver Wohnprojekte einzusetzen.

Obwohl die strategische Stossrichtung klar auf der weiteren Erhöhung des Wohnanteils liegt, bleiben kommerziell genutzte Liegenschaften ein wichtiger Bestandteil der Portfoliostrategie von Espace. Kommerzielle Flächen ergänzen das Wohnportfolio sinnvoll, weil sie zusätzliche, stabile Mieterträge liefern und damit die Ertragsbasis breiter abstützen. Zudem verfügen viele Nutzungen, insbesondere «Gesundheitsimmobilien», über längere Mietverhältnisse und gut planbare Cashflows.

Espace wird auch zukünftig gezielt in ausgewählte, gut gelegene und funktionale kommerzielle Flächen mit breiter Mieterbasis investieren. In Kombination mit dem Wohnanteil verbessert dies die Risikostreuung und stärkt die Resilienz des Portfolios.

Nachhaltigkeit und Innovation

Der CO²-Ausstoss wurde per Ende 2025 um 6,4 Prozent auf 11,7 kg CO₂/m² (Vorjahr: 12,5 kg CO₂/m²) gesenkt. Durch den Ausbau von Photovoltaik, die Einführung virtueller Eigenverbrauchsgemeinschaften und E-Mobilitäts-Infrastruktur konnte der Anteil selbst erzeugter und vor Ort genutzter Energie deutlich gesteigert werden.

Parallel wird sichergestellt, dass die Neubau- und Entwicklungsprojekte konsequent nach anerkannten Standards geplant und realisiert werden. Die Ausrichtung am Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS) bildet hierfür den verbindlichen Rahmen und verbindet ökologische und soziale Verantwortung mit langfristiger Wirtschaftlichkeit.

Zum Nachhaltigkeits-Bericht

Ausblick

Für 2026 ist mit einer ungebrochen hohen Nachfrage im Wohnsegment zu rechnen. Espace wird diese Ausgangslage konsequent nutzen und die strategische Ausrichtung auf Wohnimmobilien weiter schärfen, indem der Wohnanteil im Portfolio durch die planmässige Realisierung der Projekte im Bau, die beschleunigte Entwicklung der Projektpipeline sowie selektive Akquisitionen gezielt erhöht wird.

Im kommerziellen Bereich ist demgegenüber von einer anspruchsvolleren Marktdynamik und einer selektiven Nachfrage auszugehen. Entsprechend werden Gewerbeflächen nur dort ausgebaut und gehalten, wo sie einen klaren Beitrag zur Ertragsstabilität leisten.

Parallel werden die Bereiche Energieoptimierung und Digitalisierung stetig weiterentwickelt, um Betriebskosten, CO₂-Intensität und Bewirtschaftungsaufwand nachhaltig zu senken.

Wir danken Ihnen für Ihre Verbundenheit mit Espace und für das Vertrauen, das Sie dem gesamten Espace-Team im Geschäftsjahr 2025 entgegengebracht haben.

Unterschrift Andreas Hauswirth
Dr. Andreas Hauswirth
Präsident des Verwaltungsrats

Lars Egger
Vorsitzender der Geschäftsleitung